Heisen er ikke bare praktisk, men også dyr. Må alle være med å betale, selv om man ikke trenger den? Vanskelige spørsmål for ett sameie eller borettslag. Ta gjerne kontakt hvis dere ønsker å redusere kostnadene på drift, modernisering eller nyinstallasjoner.
Dyr installasjon, dyr i drift
De fleste sameier som har heis vil kjenne seg igjen i følgende: Heisen er ikke bare et praktisk gode, den er også dyr! Ikke bare er heisen dyr å installere (som regel en investering i millionklassen), men de årlige drifts- og vedlikeholdskostnadene er betydelige og øker i takt med heisens alder. Til slutt vil heisen ha oppnådd sin «levetid», eller vedlikeholdskostnadene er ikke lenger regningssvarende, og heisen må skiftes ut.
Hvem er det egentlig som skal betale for disse kostnadene, især når nytten av heisen for enkelte er helt fraværende?
Kostnadsdelingsprinsippene – eierbrøk eller nytte?
I sameier vil kostnader som ikke relaterer seg til de enkelte bruksenhetene være å anse som felleskostnader. Disse bæres ordinært av den enkelte sameier i henhold til en fastsatt brøk («sameiebrøken»). Det er imidlertid ett unntak til dette, når «særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk» (eierseksjonsloven § 23). Til tross for at dette unntaket ikke er noen juridisk nyskapning, finnes det i skrivende stund lite konkret veiledning i kjent praksis og juridisk teori. Hvorvidt unntaket kommer til anvendelse, vil derfor bero på konkrete helhetsvurderinger, med et ikke uvesentlig innslag av juridisk skjønn.
Noen faste holdepunkter har man imidlertid: Begrepet «særlige grunner» gir anvisning til en snever unntaksregel. Av juridisk teori fremgår det at «det må dreie seg om en betydelig utgift etter forholdene i sameiet som gjør det klart rimelig å fravike normalregelen om deling etter sameiebrøk» (Wyller). Når vilkårene for å kreve fordeling etter nytte eller forbruk er oppfylt, er dette en rettighet den enkelte sameier har.
I heistilfellene blir dette mer et spørsmål om «nytte» enn «forbruk». Det avgjørende vil da ikke være den aktuelle sameiers konkrete nytte, men heller om heisen overhode kan dras nytte av for sameierens seksjon – og da også utgjør en økonomisk verdi for seksjonen.
Førstegangsinstallasjon av heis
Kostnadsmessig er installasjon av heis utvilsomt en betydelig utgift, både for sameiet og den enkelte sameier. Dette uavhengig av valg av finansieringsmåte. Nytte er imidlertid noe som må vurderes konkret i det enkelte tilfelle.
Det ligger i sakens natur at seksjonene øverst i et bygg drar mer nytte av heisen enn seksjonene på grunnplan. Med mindre sameiet har et underjordisk garasje- eller kjelleranlegg, eller boder på loftet, vil det være slik at seksjoner i første etasje overhode ikke har nytte av heisen. Da er man også innenfor kjerneområdet for «nytteregelen», og slike seksjonseiere kan kreve at de øvrige sameierne skal fordele kostnaden seg imellom.
For de seksjonene som kan dra nytte av heisen, vil nytten nødvendigvis variere betraktelig fra etasje til etasje. Annen etasje har mindre nytte av heisen enn tredje etasje, osv. Her bør dog nytteregelen anvendes med betydelig varsomhet, idet dette ville åpne for vanskelige sondringer. I bunn og grunn vil heisen utgjøre en økonomisk verdi for dem alle.
Drifts- og vedlikeholdskostnader
I forhold til eierseksjonslovens nytteregel, er det de årlige drifts- og vedlikeholdskostnadene som er relevante å vurdere, ikke de samlede kostnadene i heisens levetid. Slike kostnader kan etter hvert utgjøre en betydelig kostnadspost for sameiet, men som regel vil den enkelte sameiers andel iht. eierbrøken isolert sett ikke være stor nok til å fravike hovedregelen: fordeling etter brøk.
Dette kan høres strengt ut, men her er det viktig å huske at i et sameie er det en rekke kostnader som mange sameiere ikke har «nytte av», men som allikevel fordeles etter brøk.
Utskiftning / ny heis
Mer usikkert er hvordan utskiftning av en eksisterende heis stiller seg til nytteregelen. På den ene side kan det hevdes at når en heis må skiftes ut, er dette i mange henseende forskjellig fra førstegangsinstallasjon – i første rekke fordi heisen allerede er bygget og slik utskiftning både er rasjonelt fra et økonomisk ståsted og kan være ledd i ordinært vedlikehold. Beslutninger om «ordinært drift- og vedlikehold» fattes med ordinært flertall i sameiermøtet og faller således også innenfor styrets alminnelige fullmakt. Dette kan lett forlede den uoppmerksomme sameier til å tro at «nytteregelen» ikke kommer til anvendelse.
På den annen side eksisterer det intet kjent grunnlag for å hevde at nytteregelen er noe annet enn et rendyrket kostnadsprinsipp. Da er det heller ikke rom for sondringen ovenfor mellom «drift- og vedlikehold» contra rene «nyinvesteringer». Det motsatte er både være i strid med regelens ordlyd og formål.
Dette innebærer at kostnaden til utskiftning av heis, om den isolert sett er betydelig nok, kan kreves delt etter nytte. I bunn og grunn er vel dette verken overraskende eller urimelig. Den som i en årrekke har måttet finne seg i å være med og betale årlige heisdriftskostnader, uten egen nytte, skal ikke måtte akseptere at dette benyttes som argument for å påføre vedkommende betydelige enkeltutlegg.
Artikkelen er skrevet av advokat Hans G. Clemetsen i Bing Hodneland advokatselskap DA. https://binghodneland.no
Husierenes advokat Morten Fæste har også skrevet om Høyesterettsdommen fra 14.november 2013 vedr kostnadsfordeling for drift og vedlikehold av heisen i sameiet. https://www.huseierne.no/boligbloggen/2017/hvem-skal-betale-for-kostnader-til-heis-i-sameiet/
Her er link til dommen fra Høyesterett 14.november 2013: https://lovdata.no/dokument/HRSIV/avgjorelse/hr-2013-2409-a
Legg igjen en kommentar